“66万元一套公寓，月租保守在2500元以上，租金回报率超过4%，比存钱划算啊！”在深圳龙岗区一处正在销售的商务公寓项目，记者见到许多房产中介经理化身主播，“租金回报率”成为推销重点。
近期金融市场的利率调整正在深刻影响居民资产配置策略。随着5年期以上LPR降至3.5%，叠加商业银行存款利率普遍进入“1时代”，传统理财收益持续收窄，具备稳定现金流的房地产投资正重获市场关注。在深圳龙岗等地区，开发商敏锐捕捉到这一趋势转变。多个公寓项目主打“以租养贷”概念，强调4%以上的租金回报率已显著超越定期存款收益。
存贷利率“双降”的背景下，存贷款利率与租金回报率之间的比较再次成为市场热议的话题，购房者又该如何抉择？房地产市场将迎来哪些变化？对此，证券时报记者进行了实探。
存钱还是买房？
哪些商务公寓的租金回报超过房贷利率？哪些住宅的租金回报率超过定期存款利率？最近，相关的话题成为许多社交媒体的热点。
居住在深圳的程浩（化名）最近就有这么一个烦恼：5年前的大额存单存款最近到期，这钱不知道再存哪儿？一直有买房计划的他想起房子。“之前的大额存单年利率超过4%配资策略平台，现在的利率已经不到2%。”他表示，“我也不擅长其他高风险的投资，先买个小户型出租，以后拿来自住似乎也是不错的选择。”
以深圳市场为例，据深圳贝壳研究院监测，在今年前5个月深圳二手热租商务公寓中，有14个公寓项目的租金回报率超过深圳首套房商贷利率，有5个项目的租金回报率更超过深圳最新公寓商贷利率，这就意味着在当前降息环境下，部分商务公寓的租金收入已足以实现“以租养贷”。与此同时，深圳二手热租的住宅小区中，全部小区的租金回报率均超过最新国有大行的5年期存款利率。
这让许多原本“去化”较难的商务公寓也在这个时候加大推广力度。在深圳福田梅林和龙岗粤宝片区的商务公寓项目，记者看到一些购房者正在洽谈并最终成交。“最近成交的主力都是总价低的小户型公寓，项目的位置不错，未来出租不难，所以吸引了不少为了租金回报或分散投资需求的投资客。”有现场销售人员如是说。
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，以深圳市场为例，目前普通住宅的租金回报率高于国有大行的一年期定期存款利率，而一些商铺、写字楼的租金回报率会更高。因此，目前购买房产收租确实比将资金放在银行更“有利可图”，再加上目前房地产市场的价格均处于近年来的低位，购房者未来获取资产溢价的幅度及机率也会更高。
香港楼市小户型成交回暖
记者在走访时也发现，自香港调整了相关房产的交易税费之后，400万港元以下物业的成交量出现比较明显的增长。
在深圳的一些中介门店，不少房产中介经理也将目光投向香港的房源，而且大多数房源都属于总价较低且出租回报率较高。几位准备在港置业的深圳购房者认为，高租金回报率是吸引其赴港置业关键因素，但也会考虑其他影响房价走势的因素。
一位2024年在香港北角置业的深圳购房者告诉记者，香港楼市“撤辣”后，交易税负大幅减轻，他看中的就是香港物业较高的租金回报率。“以我刚买的房子来说，年租金回报率接近4%，远远超过深圳同价位的房子。”
美联物业的数据显示，截至5月26日，今年以来香港一手住宅成交达7439套，较去年下半年增长约7.3%，为2021年下半年以来的最高水平。低价物业市场也同步升温，据了解，400万港元以下物业在印花税优惠政策刺激下，今年以来的成交量已达1164套，创下自2016年以来新高。
换租和空置期也需注意
一般来说，租金回报率指的是租房获得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房产是否值得投资的关键指标。中指研究院数据显示，今年4月，北上广深四个一线城市的租金回报率分别为1.49%、1.68%、1.63%、1.49%。
“一些城市的租金回报率超越存贷款利率，这是一个新的信号。”有业内人士表示，从全国层面看，一线城市和核心二线城市房地产市场企稳的条件正逐渐成熟。综合考虑租金回报、二手房成交占比、库存压力等因素，一线城市中，上海和深圳的房地产市场有望率先企稳。
那么，买房出租是否划算？这或许存在不同的答案。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，最新的存款利率调整变化是中长期存款利率下降的幅度较大，与租金回报率的差距不断收窄，部分城市的部分房源投资出租回报就更有优势。“房价经过这几年的下调之后，一些房源的租金回报率的确在上涨，但我们同时也要看到，租金下跌也是一个持续的过程，而且租金回报率也会发生变化。部分居民对高租金的接受程度也在下降，换租和房源空置期也是购房者需要关注的部分。”
不过，从过往经验来看，降息对房地产市场的推动作用往往更偏向于短期的交易利好配资策略平台，对购房的长期效应不足。要想让降息带来的正面效应长期显现，楼市的供需关系、房价走势、政策环境等因素都需要同步优化。与此同时，各界对于租金回报率的争论也显示出整个产业的产能过剩问题。如果说存款利率作为没有风险的利率明显走低，说明整体的社会投资收益率也在下降，在房地产领域也同样存在。
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